NYC別荘税（Pied-à-Terre Tax）とは？
―2026年に導入されたNYCの高額セカンドホーム課税を解説

2026年7月1日より、ニューヨーク市（NYC）では、主たる居住用ではない高額住宅に対して毎年課される新たな付加税、通称「Pied-à-Terre Tax（ピエ・ダ・テール税、以下「別荘税」）」が導入されました。

この税は、NYCにコンドミニアム（Condo）やCo-op、一戸建てを所有しているものの、普段は市外（他州や日本など）に住んでいるオーナーを主な対象としています。既存の固定資産税（Real Property Tax）とは別に、毎年追加で課税される点が大きな特徴です。

たとえば、NYCのコンドミニアムを「出張時の滞在先」や「将来の住まい」「資産運用」として保有している日本在住の方、米国駐在を終えて帰国した後もマンハッタンの物件を手放していない方などは、知らないうちに課税対象となっている可能性があります。

また、導入直後から通知手続きをめぐる訴訟が起こり、免除申請期限も複数回延長されるなど、制度の運用は現在も流動的です。

本コラムでは、NYC別荘税の基本的な仕組みから、税率・計算例、免除（Primary Residence除外）の考え方、信託・LLC保有時の注意点、そして日本人オーナーが特に注意すべきポイントまで、2026年10月時点の情報をもとにわかりやすく解説します。

1. NYC別荘税の基本概要

NYC別荘税は、NYC内にある高額な住宅のうち、所有者の「主たる居住（Primary Residence）」として使われていない物件に対して毎年課される付加税（Surcharge）です。正式には「Non-Primary Residence Property Surcharge」と呼ばれます。

この税は、2026年4月15日にキャシー・ホウクル（Kathy Hochul）NY州知事が、ゾーラン・マムダニ（Zohran Mamdani）NYC市長の財政赤字解消策を後押しする形で提案したものです。その後、2026-2027年度のNY州予算の一部として、5月27日に州議会で可決されました。州政府は、年間約5億ドルの税収を見込んでいます。

名称に「別荘」とありますが、リゾート地のセカンドハウスに限らず、「NYCに所有しているが、自分（または家族・賃借人）が主に住んでいない住宅」全般が対象になり得る点に注意が必要です。

NYC別荘税の主な特徴は以下のとおりです。

また、既存の固定資産税との違いは以下のとおりです。

別荘税は固定資産税に「上乗せ」される税であり、固定資産税の支払いとは別に、毎年追加の負担が発生します。

2. 課税対象と税率

NYC別荘税は、2つのフェーズに分けて段階的に導入される仕組みになっています。物件の種類（Condo・Co-opか、1~3世帯住宅か）とフェーズによって、課税基準となる金額と税率が異なります。

(1) Phase 1（2026年7月1日~2028年6月30日）

Condo・Co-opは、DOFが算定する市場価値（Market Value）が100万ドル以上の物件が対象です。

ただし、Condo・Co-opのDOF市場価値は、物件を賃貸物件とみなす方法で算定されるため、一般に実際の売買価格よりもかなり低くなります。そのため、Phase 1では課税基準額を低めに設定する代わりに、税率を高めに設定して調整しています。

1~3世帯住宅（一戸建て・タウンハウスなど）も、同じくDOFが算定する市場価値（Market Value）が500万ドル以上の物件が対象です。

(2) Phase 2（2028年7月1日以降）

Phase 2では、DOFが新たに開発する評価モデル（近隣の類似物件の売買事例から市場価値を推定するモデル）に基づいて課税されます。

Condo・Co-opも1~3世帯住宅と同じく「市場価値500万ドル以上」が対象となり、税率も1~3世帯住宅と同じ0.8%~1.3%に統一されます。

Condo・Co-opについては評価方法が売買事例ベースに変わり、課税基準となる価値自体が上がる見込みである点に留意が必要です。

(3) 税額の計算例

税率は「超過部分」ではなく、物件価値の全額に対して適用される点が重要です。

これは通常の固定資産税とは別の負担です。価値が税率区分の境目をわずかに超えるだけで、税額が大きく跳ね上がる仕組みであるため、DOF市場価値が正しいかどうかの確認も重要になります。

(4) 課税方式の比較表

3. Primary Residence（主たる居住）除外の判定基準

NYC別荘税は、物件が「主たる居住」として使われている場合には課税されません。つまり、高額物件であっても、実際に誰がどのくらい住んでいるかによって、課税の有無が決まります。

(1) 主たる居住と認められる条件

その年の1月5日時点で、その物件に直前の暦年において1年の半分を超えて、以下のいずれかの人が居住していた場合、主たる居住と認められます。

ポイントは、所有者本人が住んでいなくても、家族が住んでいる場合や、第三者に1年以上の契約で賃貸している場合は課税対象外となる点です。

(2) 判定は毎年行われる

主たる居住の判定は自動的に適用されるものではなく、DOFが毎年改めて判断します。そのため、一度免除が認められても、翌年以降の居住状況が変われば課税される可能性があります。

(3) 居住の立証資料

DOFから課税の通知を受けた場合、所有者は主たる居住であることを証明する資料を提出して争うことができます。代表的な資料は、物件を恒久的な住所（Permanent Home Address）として記載した対象所有者の確定申告書や、要件を満たす賃貸借契約書です。

4. 信託・LLC・法人で保有している場合の注意点

NYCの高額物件は、プライバシー保護や相続対策の観点から、個人名義ではなく信託（Trust）やLLCで保有されているケースが少なくありません。このような場合、「誰が住んでいれば主たる居住と認められるのか」の判定がより複雑になります。

(1) Covered Owner（対象所有者）の考え方

保有形態ごとに、主たる居住の判定で「所有者」とみなされる人（Covered Owner）は以下のとおりです。

たとえば、本人が生涯唯一の受益者であるRevocable Trustに物件を移した場合、本人がCovered Ownerとなります。本人が実際に住んでいれば課税されませんが、たまに使うだけであれば課税対象となります。

(2) 持分が分散したLLCは要注意

複数の出資者がそれぞれ少数持分を保有し、過半数を持つ人がいないLLCでは、Covered Ownerが存在しないことになります。この場合、出資者の誰かが実際に住んでいても主たる居住とは認められず、1年以上の契約の賃借人が住んでいない限り課税対象となります。

(3) 判断が分かれる構造

受益者が複数いる信託や、信託がLLCの過半数持分を保有する「信託＋LLC」の重層構造については、法律上の扱いが明確に定められていません。こうした構造で保有している場合は、専門家に個別に確認することをお勧めします。

(4) 納税義務者は「名義人」

Covered Ownerの概念は、あくまで主たる居住かどうかの判定に使われるものです。実際に別荘税を納付する義務を負うのは、登記上の所有者（信託の受託者、LLC、パートナーシップ、法人）です。

5. 通知・免除申請・納付のスケジュールと実務

別荘税は、所有者が自ら申告する税ではなく、DOFが課税対象を判定して通知し、所有者が免除を申請する仕組みです。そのため、DOFからの通知を見落とさないことが何よりも重要です。

(1) 初年度（2026-2027年度）のスケジュール

2年目以降は、通常の固定資産税と同じく年2回の分割払いのスケジュールで納付します。

(2) 免除申請の実務

DOFからの通知は、DOFのシステムに登録されている住所に郵送されます。日本在住の方や、管理会社の住所を登録している方は、通知が手元に届いていない可能性もあるため注意が必要です。

(3) 次年度（2027-2028年度）に向けた準備

次年度（2027-2028年度）の判定基準日は2027年1月5日です。

居住状況や賃貸契約、保有構造の見直しで課税を回避できる可能性がある場合は、この日までに対応を済ませておく必要があります。

(4) 未納時のリスク

別荘税は固定資産税と同様の方法で徴収・執行され、未納の場合は物件に対する先取特権（Lien）の設定や差押え（Foreclosure）の対象となります。

また、固定資産税で適用されている減免や控除は、別荘税には一切適用されません。

6. 訴訟の動向と今後の見通し（2026年10月7日時点）

2026年9月29日、スタテンアイランドのNY州第一審裁判所（Supreme Court, Richmond County）は、DOFによる別荘税の導入手続きに問題があったとして、所有者側の主張を認める判決を出しました。ただし、市が控訴して判決の効力は停止されており、現時点では別荘税の手続きは継続しています。

(1) スタテンアイランドでの判決（O’Brien v. City of New York）

この訴訟は、2026年8月7日にNYCの住宅所有者グループが起こしたもので、別荘税そのものの合法性ではなく、DOFの導入手続きを争うものです。

裁判所は、DOFが法律で求められる個別の居住判定を行わずに通知を送り、居住の立証責任を所有者側に不当に転嫁したと判断しました。判決では、約17,000件の通知の取り消しと、手続きのやり直しが命じられました。

(2) 市の控訴と執行停止

市は判決当日に控訴審（Appellate Division, Second Department）へ控訴しました。控訴審は10月5日、判決の効力を一時停止し、11月10日までに判断を示すとしています。その結果、別荘税は引き続き税額通知書に記載され、2027年1月の納付が求められる見込みです。

(3) 別荘税そのものの合憲性を争う訴訟

上記とは別に、2026年9月には、NY州外の居住者を不当に差別しており違憲であるなどとして、別荘税そのものの無効を求める訴訟が2件提起されています。

(4) 現時点での実務対応

訴訟の結論が出るまでは、別荘税は有効な法律として扱い、2027年1月1日の納付に備えておくことが無難です。

市は執行停止のもとで手続きを進めていますが、DOFはその後、免除申請の期限を2026年10月13日までさらに延長しました。控訴審の判断によって手続きが変更される可能性もあるため、DOFの最新の案内を継続的に確認することが重要です。

7. 日本人・日系企業が特に注意すべきポイント

NYCの不動産を保有する日本人や日系企業は、米国の州・市独自の税制に馴染みが薄いこともあり、別荘税の存在を見落としがちです。ここでは、特に注意すべきポイントを整理します。

(1) 帰任後もNYCの物件を保有している方

駐在中に購入したCondoを、日本への帰任後も「いずれ戻るかもしれない」「売り時を待っている」といった理由で保有し続けているケースは少なくありません。

この場合、本人も家族も住んでおらず、1年以上の賃貸契約もなければ、主たる居住とは認められず課税対象となります。帰任後に年に数回出張で使う程度の利用では、免除は受けられません。

(2) 日本在住で投資用に保有している方

投資用物件であっても、1年以上の独立当事者間の賃貸借契約で賃貸していれば課税されません。一方で、空室期間が長い場合や、短期賃貸のみの運用をしている場合は課税対象となる可能性があります。

賃貸運用している物件は、賃貸借契約の期間と内容が要件を満たしているかを確認しておくことが重要です。

(3) 法人名義（社宅・ゲストハウス）で保有している場合

日系企業の米国子会社が、出張者用のゲストハウスや役員の滞在先としてNYCのCondoを保有しているケースもあります。

法人保有の場合、過半数持分を持つ者（多くは日本の親会社）がCovered Ownerとなります。法人である親会社が「居住」することはできないため、1年以上の賃貸借契約に基づく居住者がいない限り、課税対象となる可能性が高いと考えられます。

(4) 通知の郵送先と現地での管理

DOFからの通知は、DOFのシステムに登録された住所に郵送されます。日本在住の方は、登録住所が古いままになっていないか、管理会社や代理人を通じて通知を確実に受け取れる体制になっているかを確認しておきましょう。

(5) 日系オーナーにありがちな誤解と正しい理解

8. よくある誤解とFAQ

Q1.「別荘税」はリゾート地の別荘だけが対象なの？

いいえ、違います。

NYC内にある住宅で、主たる居住として使われていない高額物件であれば、マンハッタンのCondoやブルックリンのタウンハウスなども対象になります。

名称の「Pied-à-Terre」はフランス語で「仮住まい」を意味し、都市部に持つセカンドハウスを指す言葉です。

Q2.NY州外に住んでいる米国人だけが対象なの？

いいえ。居住地が州外か国外かにかかわらず、物件が主たる居住でなければ対象になります。日本在住の方が保有する物件も当然対象となり得ます。

Q3.通知が届いていなければ、何もしなくてよいの？

早急に状況を確認してください。

通知は登録住所に郵送されるため、住所が古い場合は届いていない可能性があります。

DOFが公表する課税対象物件の一覧で、ご自身の物件が含まれていないか確認することをお勧めします。

Q4.訴訟で判決が出たので、別荘税はなくなったのでは？

いいえ、現時点ではなくなっていません。

9月29日の判決は導入手続きの問題を指摘したもので、別荘税そのものを無効としたものではありません。また、市の控訴により判決の効力は停止されています。

Q5.Condoの「100万ドル」は実際の売買価格のこと？

いいえ。Phase 1のCondo・Co-opの基準は、実際の売買価格ではなく、DOFが固定資産税のために算定する市場価値です。DOF市場価値は売買価格より低いことが一般的なので、売買価格が100万ドルを超えていてもDOF市場価値が100万ドル未満であれば、Phase 1では対象外となります。ただし、Phase 2では評価方法が変わるため、改めて確認が必要です。

Q6.別荘税はずっと続くの？

現行法では、2031年6月30日までの時限措置です。ただし、延長される可能性もあるため、中長期の保有計画を立てる際には考慮しておくべきでしょう。

9. まとめ：鍵は「誰が、どれだけ住んでいるか」

NYC別荘税は、物件の価値だけでなく「実際の居住実態」と「保有形態」によって課税の有無が決まる税です。税率は物件価値の全額に適用されるため、対象となれば年間数万~数十万ドル規模の負担となり得ます。

また、訴訟の行方次第で手続きが変更される可能性もあり、今後も最新情報を継続的に確認することが重要です。

Univis Americaは、NYCに不動産を保有する個人・法人の皆様を、米国税務・会計の観点から全力でサポートいたします。

ご自身の物件が対象となるか、免除申請にどのような書類が必要かなどご不安な点がある場合は、ぜひお気軽にご相談ください。